Novedades de la LAU, por Ángel Acedo

Derecho práctico para todos

Toda la reforma de 2013 del alquiler de viviendas 

resumida en diez puntos básicos

 El día 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que se efectuó una reforma sustancial de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU. La reforma tendrá una gran repercusión, aunque solo para los contratos de arrendamientos que se firmen a partir de la fecha indicada de su entrada en vigor, no afectando a los anteriores que seguirán siendo válidos hasta que finalice el plazo pactado, o la prórroga legal a la que tenían derecho. La idea de la reforma es flexibilizar el mercado del alquiler, y lo que pretende, dado el gran número de viviendas cerradas que sus propietarios (arrendador) no quieren arrendar, es que éstos las saquen al mercado y por consiguiente, que bajen los precios. Por tanto, la nueva LAU busca dotar de mayor protección al propietario frente al arrendatario (inquilino) ya que, según se piensa, ello será un aliciente para que éste se decida a alquilar su vivienda cerrada y que no utiliza ni pone en el mercado del alquiler. Aunque el principal rasgo de la reforma es su duración, que a partir de ahora podrá ser solo de tres años, ya que venía siendo de cinco obligatoriamente para el dueño, existen también otros cambios menores que, también, podemos examinar de manera resumida en diez puntos esenciales.

1º.- Plazo mínimo del alquiler de tres años. Hasta ahora, como se ha dicho, el periodo mínimo era de cinco años, fuere cual fuere el que se pactase y firmase en el contrato, es decir, aunque se hiciese el arriendo por uno, tres o cuatro años, el arrendatario tenía derecho a quedarse en la vivienda cinco años como mínimo. A partir del 6 de junio de 2013 los nuevos contratos que se firmen, y cuyo plazo sea inferior a tres años, tendrán una duración mínima de tres años, siempre que así lo desee el inquilino o arrendatario, plazo que deberá soportar el propietario o arrendador. Nada impide que las partes pacten un plazo superior a los tres años, y están obligados a cumplirlo, pero si lo pactasen inferior, el propietario tiene la obligación de tener a su inquilino durante al menos tres años, pasados los cuales puede resolver el contrato, desalojar y recuperar su vivienda. Es lo que se llama la prórroga forzosa de tres años.

2º.- Prórroga tácita de un año. Una vez que pasen los tres años iniciales el propietario arrendador puede, como se ha dicho, recuperar su vivienda, para la cual debe requerir al arrendatario con un mes días de antelación. En el caso de que, pasados los tres años, o superior si así se acordó, ninguna de las partes indique nada a la otra, el contrato se prorroga tácitamente por un año más, pasado el cual queda extinguido el contrato (con la ley anterior esta prórroga podía llegar a los tres años).

3º- Desistimiento del inquilino. Con la nueva LAU el inquilino puede abandonar la vivienda, y dejar sin efecto el contrato, cualquiera sea el plazo pactado en el mismo, pero siempre que haya permanecido al menos seis meses en la vivienda, tan solo notificándolo con una antelación de 30 días al propietario, sino obligación de pagar más renta, ni sanción o penalización por el tiempo que le reste hasta el pactado en el contrato. Naturalmente ha de abonar todas las rentas por el tiempo que ha permanecido en la vivienda, pero no las futuras. No obstante, se permite pactar en el contrato que, como máximo, el arrendatario deberá pagar una indemnización al propietario de un mes de renta por cada año que le reste de cumplir del plazo pactado en el contrato, pero debe haberse previsto así.

4º.- Transmisión de la vivienda. Si el propietario vende la vivienda, o la transmite de alguna forma, se extingue el arrendamiento y el nuevo propietario puede desalojar la finca, algo que es una novedad, salvo en el caso de que el contrato de arrendamiento estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad, extremo que prácticamente nadie cumplimenta por las molestias y los gastos que conlleva.

5º.- Recuperación de la vivienda. La LAU permite al propietario recuperar la vivienda, y por tanto, resolver el contrato de arrendamiento, fuere cual fuere el plazo pactado y el que haya transcurrido, siempre que necesite la vivienda para su uso personal o familiares muy directos (como residencia habitual), debiendo haber transcurrido al menos un año de duración del contrato. El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.

6º.- Libertad de actualización de la renta. En la Ley anterior el precio de la renta debía actualizarse, forzosamente, según el IPC (índice de precios al consumo del Instituto Nacional de Estadística), sin embargo, a partir de ahora, las partes podrán pactar en el contrato una actualización diferente, o expresar que no desean actualizar la renta. No obstante, si nada se indica en el contrato, la actualización será anual y según la variación del IPC.

7º.- Viviendas turísticas. Para dotar de claridad al sistema, y eivtar las contradicciones jurisprudenciales, la nueva LAU excluye de su aplicación (sobre todo en lo referente al plazo de los tres años) a las denominadas viviendas turísticas de uso vacacional, que si bien podía entenderse que no son vivienda habitual, ahora la Ley lo establece con toda claridad, sometiéndose al régimen común de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, donde las partes podrán pactar libremente su duración sin prórroga forzosa alguna, por un día, una semana, un mes, un año, etc.

8º.- Obras por el inquilino. Ahora recoge el nuevo texto legal que si la vivienda necesita obras que realiza el inquilino, con autorización del propietario, claro está, y las paga de su bolsillo, podrá pactar con el propietario que durante el periodo que se indique (para compensar el precio de la obra con el importe de las rentas) se podrá suspender la obligación del inquilino o arrendatario del pago de las rentas por el periodo que ambos acuerden.

9º.- Adquisición preferente. En la legislación anterior el arrendatario tenía derecho a comprar la vivienda, si el propietario la quería vender, con preferencia a cualquier otro comprador. Sin embargo, la LAU actual permite ahora que el inquilino renuncie a tal derecho en el contrato facilitando al propietario, en tal caso, vender la vivienda a quien lo desee, y por el precio que estime oportuno, sin que el inquilino tenga derecho de adquisición, si renuncia en el contrato, claro.

10º. Rapidez del proceso judicial de desahucio. Siendo uno de los más graves problemas de los arrendamientos el retraso en tramitar los desahucios, sobre todo por falta de pago de las rentas, y en menor medida por terminar el plazo de duración del arriendo, pretende la nueva LAU con reforma de las leyes procesales, en particular de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que pretenden agilizar los plazos para que el arrendatario moros pueda ser desalojado en poco tiempo. Sin embargo, el atasco y colapso que padecen los Juzgados españoles no permite tener mucha esperanza en este aspecto.